[드라마속 감정평가 이야기] 『닥터차정숙』 차정숙 명의에 부동산과 부동산 담보대출에 관하여

연휴 기간동안 연일 화제를 불러 일으키고 있는 드라마 『닥터차정숙』을 보았다. 드라마 주인공 차정숙은 의대를 졸업하고 육아와 집안일로 경력이 단절되어 20년 동안을 가정주부로 지낸다. 그러던 중 죽을 고비를 넘기고, 자신만의 삶을 살아보고자 못다이룬 의사의 꿈을 이루기 위해 레지던트 생활을 시작하면서 일어나는 좌충우돌 스토리를 그린 아줌마성장 드라마이다. 동 드라마는 12회 시청률 18.4%를 기록하여 JTBC 역대 시청률 4위를 달성하였으며 회당 시청률이 지속적으로 상승하고 있어 머지않아 20%를 넘길 것으로 기대되고 있다. 경력단절 여성의 사회진출과 가족간의 갈등, 불륜과 혼외자라는 자극적인 소재와 배우들의 연기력 또한 드라마의 몰입도를 높이는 요소로 작용하며 드라마의 재미를 더했다.

드라마 7화차에서 차정숙은 딸의 학원비를 마련하기 위한 방법을 찾던 중 신용대출을 받기 위해 은행으로 향한다. 그곳에서 정숙은 자신도 모르는 사이에 시어머니 곽애심이 자신의 명의로 부동산을 구입하였고, 그 부동산에 대한 부동산 담보대출이 있다는 사실을 알게 된다. 차정숙은 물건지의 부동산을 직접 확인하며, 자신을 못마땅해 하던 시어머니가 주인공 몰래 주인공의 명의로 부동산을 취득하였다는 것에 씁쓸한 감정을 느낀다. 금융기관 등에서 부동산 담보대출을 받아본 사람이라면 부동산 담보대출의 일련의 과정을 경험해 보았을지 모르지만, 그렇지 않은 경우 부동산 담보대출이 생소할 수도 있다.

『드라마속 가치이야기』 이번화에서는 부동산 담보대출의 과정에 수반되는 담보물에 대한 감정평가에 대해 살펴보려고 한다. 담보평가는 대출 실행기관인 금융기관 등이 담보대출의 목적물을 평가하게 하거나 또는 대출을 필요로 하는 채무자가 제공하는 담보물을 기준으로 행하는 감정평가를 말한다. 부동산 담보대출을 받기 위해서는 담보로 제공되는 부동산에 대한 객관적 가치를 산정하는 과정이 필요하다. 부동산이 거래가 빈번하여 시세가 비교적 명확하게 공시되거나 대출실행 기관에서 자체평가가 가능한 사유 등이 아닌 이상 일반적으로 담보물에 대한 가치는 감정평가를 통해 산정된다.

담보평가는 시장가치기준 원칙에 따라 시장가치로 평가되며, 채권확보의 안정성과 환가성 등을 고려하여 담보물의 가치를 산정한다. 담보취득이 제한된 물건 및 담보권을 제한하는 권리가 있는 부동산, 특수한 용도로 이용되어 다른 용도로의 전환가능성이 적은 물건 등 부적절한 담보물건에 대해서는 담보취급이 제한된다. 그 외에도 시장에서 거래가 제한되거나 단독 효용가치가 희박한 부동산의 경우 감정평가에서 제외한다.

그리고 임장활동을 통해 공부(등기사항전부증명서, 건축물대장, 토지대장 등)와 현황을 파악하여 물적 동일성 여부를 확인하고, 담보물의 사용·수익·처분에 영향을 미치는 제시외 건물이나 종물 및 부합물이 존재하는지 여부 등을 파악한다. 현황 도로이거나 경사진 법면, 건축선 후퇴 면적 등의 경우 거래 당사자들 사이에서 경제적 가치를 가지고 거래되기도 하지만 담보평가는 채권회수 및 환가성을 고려하여 보수적으로 평가하기 때문에 감정평가외로 표시한다. 따라서 타 목적의 감정평가와는 감정평가액의 차이가 발생할 수 있는 것이다.

그렇다면, 차정숙이 보유하고 있는 부동산에 담보목적의 감정평가 방법에 대해 간략하게 살펴보자. (드라마에서는 경기도에 소재한 부동산이라 했지만, 실제로 동 부동산은 인천광역시에 소재하고 있다.) 차정숙의 부동산은 등기사항전부증명서와 일반건축물대장 등을 살펴볼 때, 토지와 건물형태인 복합부동산으로 이루어져 있다. 이 경우 토지는 공시지가기준법(표준지공시지가 x 시점수정 x 지역요인 비교 x 개별요인 비교 x 그 밖의 요인 보정), 건물은 원가법(재조달원가-감가수정)을 주된 방법으로 하며, 다른 감정평가방법을 적용하여 산정한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토하는 과정을 통해 감정평가액이 산정된다. 만약 동 부동산이 구분 소유적 건물로서 집합건축물대장에 등재된 부동산이라면, 거래사례비교법(유사부동산의 거래사례가격 x 사정보정 x 시점수정 x 지역요인 비교 x 개별요인 비교)을 주된방법으로 평가하게 된다.

이렇듯 부동산의 형태와 특성 등을 고려하여 관련 제 법규에 따라 담보물의 감정평가를 통해 담보물의 가액를 산정하며, 금융기관은 산정된 담보물건의 가액에 RTI, DTI, DSR 등 채무자의 신용도, 소득수준, 채무상환 능력, 상환기간 및 방법 등을 종합적으로 고려하여 대출액 및 이자율을 책정하고 부동산에 근저당권을 설정하는 등 일련의 과정을 거쳐 대출을 실행한다.

이번 회차 칼럼에서는 실생활에서 비교적 흔하게 접할 수 있는 부동산 담보대출과 담보감정평가에 대해 간략하게 살펴보았다. 현재 혹은 미래에 건물주가 될 모두에게 유익한 정보가 되었기를 바라본다. 마지막으로 닥터차정숙의 새로운 인생과 새로운 도전을 시작하는 모든 이들의 꿈을 응원하며 글을 마친다.